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11 dicas para uma hipoteca - reduza os custos finais em centenas de milhares

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Hipoteca - empréstimos a longo prazo. O tomador médio, cujo salário é a fonte de renda, tem que devolver o dinheiro emprestado por cerca de 15 a 20 anos. Bancos, oferecendo programas de hipotecas, principalmente se preocupam com seus riscos e receitas de atividades. Com base nisso, até mesmo as ofertas mais atraentes, à primeira vista, podem conter nuances ocultas.

O que você precisa saber sobre uma hipoteca

Este é o dinheiro que eles tomam emprestado sobre a segurança dos imóveis. Empréstimos hipotecários são emitidos para a compra de uma casa, apartamento. Os direitos e obrigações das partes nas relações são regulados pela Lei Federal-102 “On Mortgage”.

Em 2017-2018, existem programas de empréstimos estaduais e bancários com várias condições para a aquisição de imóveis no mercado primário e secundário. O primeiro passo para o mutuário é correlacionar desejos com oportunidades, escolher o tipo de apartamento, o custo marginal e determinar por si mesmos a quantidade de pagamentos mensais que o orçamento familiar irá “puxar”. Pagamento mensal - parte da dívida principal + juros. Seu tamanho não deve exceder 40% da renda total.

Ao escolher um banco, você deve esclarecer a lista de documentos para inscrição. Como regra geral, este é um conjunto padrão, incluindo um certificado de solvência. Se não houver renda regular, você precisa procurar por credores que não requeiram imposto de renda de 2 pessoas. Outra questão importante é o pagamento. Pode ser de 0 a 30% do valor da propriedade, dependendo do programa escolhido. Mas, ao mesmo tempo, o pagamento inicial mínimo pode implicar um aumento da taxa de juros (cerca de 2-3%).

Comprando um apartamento em uma hipoteca: o que procurar

A busca por opções começa depois de receber uma decisão positiva. Para novos edifícios, é melhor verificar a lista de empresas credenciadas pelo banco. Como o imóvel em construção não foi comissionado, não é a propriedade que é transferida como garantia, mas o direito de reivindicar um objeto inexistente. A propriedade é registrada após o comissionamento. O credor verifica o desenvolvedor, sua confiabilidade, documentos sobre a terra, o objeto e monitora o grau de prontidão para a construção. Isso ajudará a reduzir os riscos do banco ao emprestar e ao mutuário ao comprar um apartamento.

Quanto à habitação no mercado secundário, deve-se ter em mente que cada credor define suas próprias exigências e restrições. Por exemplo, apenas a compra de uma casa com menos de 30 anos é financiada. Quartos em apartamentos comuns, famílias pequenas não emprestam, porque a propriedade é considerada ilíquida e não é considerada como garantia. Pela mesma razão, eles se relacionam negativamente com os "Khrushchevs", o porão e o porão.

Um ponto importante é a disposição do vendedor em realizar a transação a custo total. De acordo com o Código Tributário, se o apartamento for de propriedade de menos de 3 anos, a venda é tributada. Requisito bancário - que o contrato deve indicar o preço real. Nenhum credor irá para falsificação.

Ao escolher habitação, vale a pena se concentrar não só na cidade, no distrito, mas também nas características do primário e do secundário.

Mercado primárioMercado secundário
Apartamentos em casas em construção são 30% mais baratos que os acabados. Mas você precisa esperar com o check-in. Existe o risco de que o desenvolvedor não termine de construir a casa.Possibilidade de liquidação imediata. A desvantagem é a heterogeneidade do ambiente social.
Os novos edifícios estão em conformidade com as modernas tecnologias e padrões, os requisitos da época, com a perspectiva de desenvolvimento de infraestrutura.Uma ampla seleção de opções em áreas com infraestrutura estabelecida. Menos - decisões de planejamento desatualizadas, comunicações desgastadas.
Os bancos oferecem baixas taxas de juros em hipotecas.As condições são semelhantes às hipotecas de novos edifícios.

Ao comprar qualquer apartamento, não se esqueça de tal gráfico de despesas como reparos. E se em uma escolha de habitação no mercado secundário você pode obter com custos mínimos, então você terá que investir muito em um novo edifício.

Comprando em um novo prédio

Ao comprar um apartamento em uma casa em construção do desenvolvedor, você precisa exigir:

  • contrato de investimento
  • declaração de projeto
  • documentação de projeto com experiência do estado,
  • licença de construção
  • certificado de propriedade da terra,
  • contrato de seguro ou garantia,
  • extrair da USRN,
  • documentos constitutivos da empresa.

Avaliar o grau de prontidão em casa reduzirá os riscos do comprador. Não será supérfluo perguntar sobre as perspectivas para a construção de um número de objetos, o que posteriormente pode causar muitos inconvenientes (por exemplo, a construção de um aeroporto, rodovia).

É mais conveniente concluir um DDU. Ele está registrado com o serviço apropriado. De acordo com FZ-214 em caso de falência do construtor, os requisitos do acionista serão garantidos por uma promessa. Além disso, o DDU protege contra o risco de dupla venda.

O que prestar atenção especial ao comprar um apartamento no mercado secundário?

Você pode fazer a pesquisa sozinho ou entrar em contato com um corretor experiente que tem uma base para a escolha. Ao examinar as opções, você deve prestar atenção à comunicação, se a revisão foi realizada e quando, que vizinhos e outras condições de vida.

A principal nuance é uma verificação legal de limpeza. Em outras palavras, para herdeiros com uma “história” alguns herdeiros, proprietários legais e outras pessoas cujos direitos foram violados podem subitamente “subir”. Provar negociações justas nos tribunais será demorado. Tudo isso precisa ser esclarecido antes de assinar o contrato.

Armadilhas de um contrato de empréstimo hipotecário

No contrato de empréstimo, além da taxa de juros, você precisa prestar atenção:

  • comissão eo procedimento para o seu pagamento. Às vezes, a quantidade de comissão pode aumentar significativamente as despesas mensais,
  • disponibilidade de um cronograma de pagamento com uma indicação clara do valor e do tempo. É certificada pelo selo do banco e assinaturas de ambas as partes,
  • penalidades, quando e em que montante são aplicadas, existe uma penalidade por reembolso antecipado,
  • condições de terminação de hipoteca e vendas de propriedade. Geralmente isso é um pagamento atrasado,
  • lista de circunstâncias de força maior que afetam o aumento das taxas de juros, rescisão antecipada do contrato. Tais conceitos vagos como “condições de mercado em mudança” devem alertar, porque qualquer processo pode ser trazido sob esta definição. É melhor indicar claramente, por exemplo, a porcentagem aumenta com o aumento das taxas do Banco Central da Federação Russa,
  • que tipo de seguro é necessário e quando é emitido. Em qualquer caso, você terá que segurar a propriedade. Seguro de vida e saúde não é obrigatório, mas muitos bancos, se recusarem, aumentam os juros da hipoteca para 1,5%.

O mutuário é uma parte do contrato, então você não precisa assinar tudo incondicionalmente. Se algo não combina com você, você deve resolver o problema com o banco imediatamente. Por exemplo, você pode pedir ao credor para incluir condições sobre a possibilidade de refinanciamento do empréstimo em caso de eventuais alterações (perda de trabalho, parto e outros). Se ele não faz concessões, e as condições deixam muito a desejar, Vale a pena procurar outro banco.

Comprando um apartamento em uma hipoteca: como vai o negócio?

Não há esquemas especiais para adquirir novos edifícios. O comprador transfere o adiantamento para o desenvolvedor e o credor transfere os fundos emprestados

Compra de imóveis no mercado secundário tem suas próprias características. Depois de receber a decisão do banco, é necessário encontrar a melhor opção dentro de um determinado período (até 4 meses) e negociar com o vendedor um adiantamento. Durante a vigência do contrato (cerca de um mês), é necessário verificar os documentos, avaliar o apartamento, coordenar os pontos de venda com o banco e a seguradora.

Depois de seguir todos os procedimentos, um contrato de crédito e seguro é assinado, as comissões são pagas, o dinheiro é creditado na conta do mutuário e uma compra é feita. A propriedade do imóvel passa para o comprador após o registro estadual no Fed, e não no momento da assinatura do contrato de venda (FZ-122). Nesta fase, pode haver casos em que a Rosreestr recusa ou suspende o registro de direitos por razões:

  • não fornecer os documentos necessários ou sua inconsistência com os formulários estabelecidos,
  • dúvidas sobre a autenticidade da documentação ou as informações nele contidas
  • não há consentimento de terceiros para a transação, se necessário,
  • litígio, proibição ou oneração em relação à propriedade.

Uma lista detalhada é definida em lei. A suspensão do registro é de até 3 meses. Se as violações não forem eliminadas, a transferência de propriedade é considerada impossível, a transação não ocorrerá. Ao mesmo tempo, o imposto estadual pago pelo registro não é reembolsado.

Se a propriedade estiver registrada, o comprador e o vendedor assinam o certificado de aceitação, que conclui o processo.

Em relação à transferência de dinheiro, existem maneiras seguras de calcular:

  • o dinheiro é colocado em uma célula bancária, para a qual um contrato separado é elaborado com os termos de acesso para as partes do mesmo. O vendedor recebe o valor devido após o registro. Se por algum motivo o registro não ocorreu, o comprador leva o dinheiro de volta,
  • o montante total é dividido em 3 partes. O pagamento ocorre na ocorrência do evento: 50% após o registro, 40% após a demissão dos moradores que moram no apartamento, 10% após a efetiva liberação do espaço vital, a transferência das chaves e a assinatura do certificado de aceitação.

Fazer o valor total imediatamente antes de registrar a propriedade não é praticado. Se o vendedor insistir nisso, é melhor procurar outras opções de moradia.

O que um proprietário de hipoteca deve saber

Os objetos transferidos como garantia durante a vigência do contrato são de propriedade do mutuário, mas não poderão aliená-los individualmente. Tudo requer o consentimento do banco.

O mortgagor não pode:

1. Arrendar as instalações adquiridas. A FZ-102 não proíbe essa oportunidade (p.1.st.40), se:

  • é concordado com o portador do compromisso,
  • a duração do contrato de trabalho não exceda o prazo da hipoteca,
  • a propriedade foi comprada especificamente para locação.

No entanto, para o banco, essas ações estão sempre associadas ao risco de deterioração da garantia. Ele nem poderá devolver o dinheiro através do seguro. As seguradoras não fazem uma indenização de seguro quando o objeto foi utilizado por terceiros e não pelo proprietário.

O Banco não pode dar seu consentimento, mas não tem o direito de interferir se a contratação for formalizada, com todas as conseqüências para o mutuário:

  • aluguel por um período não superior a 12 meses.
  • com notificação da companhia de seguros,
  • com um aumento nos pagamentos de seguros,
  • com imposto de renda.

Casos quando tais coisas são feitas secretamente do credor não são incomuns. Se os pagamentos do empréstimo não forem atrasados, o credor não precisa verificar a garantia. Mas em caso de atraso e detecção de violações, o banco pode aplicar as sanções previstas no contrato.

2. Faça um redesenvolvimento. Comprando um apartamento ou uma casa, os proprietários se esforçam para se instalar em um novo local. Para qualquer coisa que vá além do reparo usual de uma hipoteca, você precisa:

  • consentimento bancário
  • projeto de redesenvolvimento,
  • permissão das autoridades competentes.

Os documentos recolhidos são transferidos para o seguro e credor para aprovação e avaliação. Se é impossível legitimar o trabalho (por exemplo, a transferência de risers), eles não podem ser feitos. Caso contrário, após a descoberta de tais fatos, o banco exigirá a devida liberação ou devolução do estado à sua posição original. Embora não existam praticamente casos em que, por isso, exigiram a rescisão do contrato de empréstimo.

3. Renovar como instalações não residenciais. No âmbito do contrato de empréstimo concluído, isso não pode ser feito. Os programas atuais para a compra de imóveis comerciais exigem taxas mais altas e outras condições de empréstimo. Além disso, um extrato da USRN fará uma anotação sobre o ônus, que, de acordo com o Artigo 22 da LC RF, será um obstáculo à re-emissão.

A propriedade hipotecada também não pode ser doada, trocada. É impossível vender sem credor. A primeira coisa que você precisa é anunciar suas intenções, coordenar todas as ações. Nesse caso, os recursos serão usados ​​para o pagamento antecipado do empréstimo ou parte dele.

Empréstimo hipotecário em dólares. O que fazer para reduzir os pagamentos?

Prever a situação no mercado de câmbio é bastante difícil. Procurar um emprego onde pagar em dólares e esperar por melhorias é uma saída duvidosa. É melhor pagar o empréstimo antes do prazo, re-creditando dinheiro de outro credor, mas em moeda nacional. Isso proporcionará uma oportunidade para garantir o crescimento adicional do curso. Você pode ser creditado novamente no "seu" banco, se for considerado um cliente legítimo. Neste caso, todos os mesmos bens imobiliários servirão de penhor. Se sua avaliação não for suficiente, uma garantia ou segurança adicional poderá ser necessária. Outra opção é pedir ao credor a reestruturação da dívida, o que reduzirá o montante dos pagamentos, mas aumentará o prazo do empréstimo.

Que perguntas fazer ao banco sobre uma hipoteca?

Primeiro de tudo - juros, o montante máximo eo prazo do empréstimo, se é necessário um pré-pagamento, um certificado de renda. Requisitos importantes para habitação comprada, tipos de seguro. Se você já tiver uma opção adequada, peça ao gerente de empréstimo para calcular aproximadamente todos os custos e o valor dos pagamentos mensais.

Eu estou tomando uma hipoteca no Sberbank. O que procurar?

O Sberbank é um dos principais players no mercado de hipotecas. Ele não apresenta requisitos essenciais para a propriedade adquirida, ele é fiel ao antigo fundo, novos edifícios e habitações secundárias. Esta é sua principal vantagem sobre outros credores. Não é permitido emprestar para apartamentos e casas com redesenvolvimento não autorizado. Um adiantamento é exigido do mutuário. A decisão de emitir um empréstimo é tomada dentro de 4 meses. Antes da transação de compra e venda, o comprador e o vendedor celebram um contrato preliminar na forma de um banco, no qual todas as condições são acordadas. Há apenas uma maneira de pagar ao vendedor - uma célula bancária e receber dinheiro depois de registrar imóveis. Outras opções não são consideradas.

Hipoteca: por onde começar?

Como um teatro começa com um guarda-roupa, o mesmo acontece com uma hipoteca com uma opção de banco. Muitas pessoas fazem o oposto, primeiro procuram um apartamento, passam muito tempo com ele e, depois, começam a tentar obter um empréstimo para ele. E aqui podem surgir circunstâncias imprevistas que porão fim a todos os seus empreendimentos. O banco recusou o empréstimo, ou a taxa de juros é muito alta, o valor que o banco aprovou não é suficiente para o apartamento encontrado, o vendedor não quer esperar que o empréstimo seja aprovado e muito mais.

Para evitar tais mal-entendidos, você deve primeiro escolher o banco certo e obter aprovação dele para um empréstimo hipotecário, para saber o montante do empréstimo que ele aprovou para você. E só depois disso começar a procurar uma casa com base nas oportunidades atuais.

Para obter uma hipoteca, ou melhor, para considerar seu banco de aplicativos, você precisa apenas de alguns documentos:

  • passaporte (às vezes, adicionalmente, um segundo documento, como uma carteira de motorista)
  • informação de educação (diploma)
  • certificado do seu salário na forma de 2-NDFL (se você é pago um salário para o cartão deste banco, não é necessário)
  • pedido de empréstimo - indique quanto você precisa e por quanto tempo
  • formulário de pedido do mutuário (pode ser baixado no site e preenchido em casa)
  • informações sobre a disponibilidade de bens móveis ou imóveis (se houver)

Após a aprovação, você pode começar a procurar por habitação. Isso geralmente dá 3 a 4 meses. Se você não cumprir esse prazo, precisará passar pelo procedimento de aprovação do empréstimo novamente.

Quem garantiu (quase sempre) recebe aprovação para um empréstimo hipotecário:

  • salário oficial alto
  • histórico de crédito líquido
  • grande adiantamento
  • o montante do empréstimo solicitado é pequeno
  • há boa propriedade líquida (vários apartamentos em sua propriedade, uma casa de campo será a garantidora do empréstimo)

Dica 1. Questões de tamanho

Ao escolher um banco em que você pretende obter um empréstimo para habitação, imediatamente preste atenção à taxa de juros. Parece ser lógico e todos entendem isso. Quanto menor a taxa de empréstimo, melhor e mais lucrativo para você. Mas muitos não traem a diferença mínima que vários bancos podem ter.

Digamos que 12% e 12,5% - parece que a diferença não é grande. Bem, o que pode algum meio por cento decidir? Enquanto isso, você precisa lembrar que você toma um empréstimo por muitos anos. E uma diferença tão pequena ao longo de um longo período pode resultar em um pagamento excessivo.

Um exemplo. Hipoteca por 3 milhões de rublos, por 20 anos. A diferença de 0,5% resultará em um pagamento adicional adicional de 210 mil. Bem, se você decidir tomar um empréstimo por 30 anos, então já gaste mais 450 mil rublos.

Dica 2. Tome um empréstimo na moeda em que você recebe renda

Esta regra aplica-se não apenas às hipotecas, mas aplica-se a todos os empréstimos. Se você receber o seu salário em rublos, a hipoteca deve ser em rublos. Caso contrário, você corre o risco de cair significativamente nos custos adicionais quando a taxa aumenta.

Bons exemplos, a crise de 2008, quando o valor do dólar subiu em 30-40%. Многие тогда потеряли квартиры, так как не смогли выплачивать выросшие на этот же процент ежемесячные платежи по кредиту.

Но это ничему не научило россиян. Но следующий кризис (2014-2015 гг.) снова подкосил большинство валютных ипотечных заемщиков. Доллар вырос более чем в 2 раза. И платежи по кредиту соответственно.

Помимо этого в след за ростом курса доллара автоматически увеличивается ваш долг банку. И за квартиру, которая стоила 3 млн. рублей вы будете должны банку уже 6-7 миллионов.

Я сам попал в такую ситуацию когда брал машину в кредит в долларах в 2006 году. Eu tinha um empréstimo de 900 mil. Depois que o dólar disparou, meu pagamento aumentou de 17.000 para 22.000 rublos. Antes desses eventos, o saldo da dívida para o banco era de cerca de 700 mil. Então, dentro de 5 meses, eu devia novamente ao banco cerca de 900.000 rublos. E a cada mês, o montante da dívida e os pagamentos continuavam a aumentar. Eu tive que urgentemente vender o carro e pagar o empréstimo.

Dica 3. Interesse fixo ou flutuante

O mutuário tem uma escolha: fazer um empréstimo com juros fixos para todo o prazo do empréstimo ou com juros flutuantes.

Os juros flutuantes dependem da taxa de refinanciamento do Banco Central. E, como regra geral, eles são inferiores a porcentagens fixas. E se a taxa do Banco Central diminuir, sua taxa de hipoteca e o valor dos pagamentos mensais diminuirão. Parece tentador.

Mas aqui a palavra-chave é "se vai diminuir". Sim, o país está interessado em reduzir a taxa de juros. Mas essa regra geralmente se aplica durante anos de estabilidade econômica. Qualquer problema imediatamente aumenta a aposta da chave.

Isso só aconteceu no final de 2014, quando o Banco Central aumentou a taxa imediatamente em 2 vezes. Deixe ser por um tempo. Mas os pagamentos subiram imediatamente para 20-22% ao ano. Você pode suportar tal encargo financeiro se a situação durar mesmo que meio ano - um ano?

Portanto, escolhendo "a oportunidade de ganhar com uma taxa flutuante" ou "não perder no futuro", escolha a segunda.

Dica 4. Quanto menos, melhor.

A regra de ouro diz: "os pagamentos do empréstimo não devem exceder 30% da renda do seu domicílio". Mas muitos têm empréstimos que consomem 50% e até 70% de sua renda total na esperança de um futuro melhor: eles devem aumentar seus salários, aumentar suas posições e encontrar outro emprego mais lucrativo.

Mas, como regra, tudo isso termina deploravelmente para eles. Qualquer contingência pode prejudicar sua situação financeira. Perda de trabalho, doença, reparo urgente necessário de um carro, etc., etc.

Tudo isso deve ser levado em conta antes de tentar por qualquer meio tentar obter uma hipoteca com pagamentos excessivos por várias décadas.

Dica 5. Tome mais

A compra de um apartamento em uma hipoteca será associada a custos adicionais. Será necessário fazer reparos, comprar móveis, eletrodomésticos, interiores e muito mais. E tudo isso pode voar em um lindo centavo. Portanto, quando você fizer um empréstimo, solicite o valor máximo possível. Todo o dinheiro restante depois de comprar um imóvel é melhor gasto neste negócio.

O ganho é que é dinheiro "barato" tirado a baixas taxas de juros (12-13% ao ano). E se você não tiver fundos grátis para reparos, terá que fazer um empréstimo adicional ao consumidor, cujo custo é 1,5 a 2 vezes maior.

Como parece na prática.

Um exemplo. Suponha que você tenha seu próprio dinheiro no valor de 600 mil. O apartamento planejado custa 3 milhões de rublos. O pagamento mínimo estabelecido pelo banco é de 10%. Assim, você mostra ao banco que tem 300.000 e 2.700.000 são necessários como fundos emprestados. Os restantes 300 mil gastam em reparos. Isso é melhor (e mais lucrativo) do que se você fizesse seus 600 mil como contribuição inicial, hipotecasse 2,4 milhões e, além disso, fizesse um empréstimo ao consumidor para reparos de 20 a 25% ao ano.

Dica 6. Eu quero tudo de uma vez?

Ao comprar um apartamento a crédito, muitos estão imediatamente focados no futuro: vou começar uma família, as crianças vão nascer - precisamos de um grande apartamento multi-sala. E então eles pagam um empréstimo por quase todas as suas vidas, como resultado do pagamento em excesso de vários desses apartamentos.

Talvez você deva começar pequeno? Compre uma propriedade mais modesta com menos praças e quartos. Para pagar por isso, você levará muito menos tempo (e dinheiro). E então você já pode considerar a opção de comprar um apartamento maior.

Em primeiro lugar, tal esquema lhe dará uma economia muito significativa na forma de um pagamento a maior em um empréstimo.

Em segundo lugar, você se sentiria muito mais confiante financeiramente. É melhor pagar 20 mil por mês do que 30-40-50 mil.

Em terceiro lugar, quando você paga pelo primeiro apartamento, você já terá uma parte muito significativa dos fundos que você ganhará ao vendê-lo. E, consequentemente, um empréstimo para um novo apartamento pode ser tomado já por um valor muito menor.

Um exemplo. Considere duas opções para comprar imóveis: uma grande nota de três rublos imediatamente e uma compra gradual de um apartamento de um quarto, depois da venda de uma nota de três rublos.

  1. Apartamento de 3 assoalhadas no valor de 4 milhões para 20 anos a 12% ao ano. O tamanho dos pagamentos mensais será de - 45 mil. Por todo o tempo, o pagamento a maior será de 6,5 milhões. Ou seja o apartamento custará 10,5 milhões de rublos.
  2. Tomamos um apartamento de um quarto por 2 milhões por 10 anos a 12% ao ano. Pagamentos mensais - 28,5 mil. Pagamento a maior - 1,4 milhão. O pagamento final do empréstimo para o apartamento inteiro é de 3,4 milhões.
  3. Depois de pagar por isso, vendemos e compramos outro apartamento por 4 milhões, para isso precisamos de um empréstimo - 2 milhões, de acordo com os termos do pagamento a maior - parecidos com o parágrafo 2 - 3,4 milhões.
  4. O resultado No primeiro caso, 20 anos você pagou 10,5 milhões, no segundo caso - 6,8 milhões. A diferença é de quase 4 milhões. E enquanto os pagamentos mensais foram mais modestos, em comparação com o primeiro parágrafo - quase 2 vezes.

Claro, aqui não é levado em conta que ao longo do tempo os preços dos imóveis podem mudar, mas acho que você entende o significado.

Dica 7. Jogue os números

Antes de aplicar para um empréstimo hipotecário - jogar em números. O que isso significa? Se você já sabe aproximadamente o montante que você precisa, vá para a calculadora de hipoteca e analisar quanto tempo você deve tomar um empréstimo de 10, 15, 20 ou 30 anos.

Primeiro de tudo, determine o pagamento mensal que você pode pagar. Em seguida, tente aumentá-lo ligeiramente, apenas 500 - 1000 rublos. E veja como o prazo do empréstimo vai mudar. Você ficará agradavelmente surpreso.

Um exemplo. Você precisa de um empréstimo de 2.000.000 de rublos a 12% de rublos. Aqui está o seu pagamento mensal parece por vários períodos de empréstimo.

Termo do empréstimoPagamentos mensais
10 anos28 700 rublos
15 anos24 000 rublos
20 anos22 000 rublos
25 anos21 000 rublos
30 anos20 570 rublos

Como você pode ver, a diferença entre 25 e 30 anos é de apenas 1 mil rublos. E em cinco anos de “escravidão” adicional você terá que contribuir com mais de um milhão de rublos. 25 e 30 anos - aqui a diferença na forma de pagamentos mensais é geralmente pouco mais de 400 rublos.

Seu objetivo é otimizar o prazo do empréstimo, tanto quanto possível, para não pagar mais por anos adicionais, devido à pequena diferença nos pagamentos mensais.

Dica 8. Esteja ciente dos preços da habitação

Antes de concluir um acordo, você precisa ser guiado nos preços dos imóveis para não comprar um apartamento com o preço inflacionado solicitado pelo vendedor. É melhor olhar para alguns apartamentos nos quais você está interessado e descobrir o que está incluído no preço do apartamento: há necessidade de reparos, conveniência e proximidade a lojas, estradas, escolas, creches, ano de construção, número de andares, vista da janela.

E só depois disso, quando você tem uma situação aproximada no mercado imobiliário - estamos à procura de um apartamento com o melhor preço.

Dica 9. Comprar líquido

Ao comprar um apartamento, tente evitar objetos que serão difíceis de vender no futuro. Mesmo se você não estiver planejando isso no momento. Tudo na vida acontece e é melhor antecipar tal situação antecipadamente.

Quais apartamentos são difíceis de vender?

  • em casas antigas construídas há mais de 25-30 anos. Contanto que você pague a hipoteca, a casa ficará ainda mais obsoleta. E o banco geralmente não dá empréstimos para apartamentos construídos há mais de 40 anos,
  • em uma área "ruim"
  • nas imediações do tráfego ocupado,
  • primeiro e último andar
  • nas proximidades de fábricas, produção industrial,
  • com infra-estrutura deficiente
  • longe do transporte público.

E mesmo que lhe ofereçam um preço bastante atraente para um apartamento, pense uma centena de vezes - vale a pena? Vendendo-o no futuro, você também reduzirá o preço e não o fato de que há um comprador.

Dica 10. Barganha para a temporada.

A demanda por imóveis (e preços) começa a crescer no final do verão e antes do Ano Novo. Então a recessão começa. Há poucos compradores e os preços estão começando a cair um pouco.

A melhor época para comprar é a "estação morta" - do meio da primavera ao outono. Aqui os vendedores, devido à falta de compradores, estão dispostos a reduzir significativamente o preço. E como eles dizem, "barganha é apropriada". Você pode reduzir o valor inicial declarado do apartamento em várias dezenas ou mesmo centenas de milhares.

Eu me deparei com isso há alguns anos atrás. Foi necessário expandir e, portanto, foi decidido vender o apartamento e comprar um maior. Isso foi no final de abril. Eu vendi até o começo de agosto. Havia poucos compradores em potencial em 3 meses. Como resultado, tendo perdido 150 mil do custo inicial, consegui finalmente vendê-lo.

Dica 11. Vá diretamente para o proprietário

Na maioria dos casos, em busca de um apartamento, você vai encontrar corretores de imóveis. Claro que este é o trabalho deles. Eles ganham dinheiro para ela. Mas você vai pagar esse dinheiro do seu bolso. Em regra, jogam "seus" 50-100 mil ou mais no custo inicial do apartamento. Se possível, vá diretamente ao senhorio. Assim economizando na comissão "imobiliária".

De fato, para o vendedor, o mais importante é conseguir dinheiro rapidamente para sua propriedade, e aqui você está com uma oferta pronta para comprar. A maioria lhe dará uma resposta positiva. Além disso, o fiador da transação é o banco, que vai cuidar do contrato de venda e outros documentos.

Não se esqueça do seguro

O custo do seguro ao comprar um apartamento com uma hipoteca é de 0,5 a 2%. Além disso, esse dinheiro precisa ser pago com um ano de antecedência e depois renovado anualmente. Portanto, você precisa abordar com responsabilidade a escolha de uma companhia de seguros. O tamanho do seguro depende de muitos fatores, tanto na idade, condições de trabalho do mutuário e sua ausência de doenças crônicas, quanto na condição da moradia comprada.

O que está incluído no custo do seguro?

  • seguro de propriedade
  • vida de mutuário e seguro de saúde
  • seguro de título em caso de perda de propriedade do apartamento

Como regra geral, um banco oferece a celebração de um contrato de seguro com ele diretamente ou através de companhias de seguro recomendadas por ele. Aqui a simplicidade cativa, não há necessidade de ir a qualquer lugar e todo o procedimento exigirá um mínimo de esforço de você.

Na minha experiência, você pode encontrar condições mais favoráveis ​​com outras seguradoras. A diferença pode chegar a 100%.

Portanto, é melhor gastar tempo e descobrir quanto o serviço custará em várias companhias de seguros. Certamente você encontrará condições mais favoráveis ​​do que as oferecidas pelo banco.

Lembre-se, você vai pagar um empréstimo por um longo tempo e todos os anos você precisará de seguro. Portanto, mesmo uma pequena diferença no seguro pode poupar dezenas de milhares de rublos.

Se você encontrar seguro apenas 0,5% menos - do montante de 3 milhões no primeiro ano, você vai pagar menos de 15 mil. E por um período de 20 anos, quanto você pagará menos? Centenas de milhares são com certeza.

Eu preciso de um corretor de imóveis?

Ao comprar um apartamento, muitos contratam corretores de imóveis. Mas esse prazer não é barato. Como regra geral, o pagamento médio por seus serviços é de 2-5% do custo da habitação. Ou seja para um apartamento custa 3 milhões de rublos, você tem que desembolsar para serviços imobiliários 60 - 150 mil rublos.

E aqui surge uma questão razoável. É possível fazer sem um corretor de imóveis com uma hipoteca, economizando assim uma quantidade bastante decente.

Para responder a essa pergunta, vamos dar uma olhada no que exatamente está incluído nos serviços de corretores de imóveis:

  • seleção e exibição de habitação
  • preparação de documentos para uma transação hipotecária
  • suporte de análise e transação, ou seja, verificação da frequência legal.

Na minha vida havia 2 hipotecas e em ambos os casos eu fiz bem sem um corretor de imóveis.

Por quê? Sim, porque, tudo que um corretor de imóveis faz, neste caso, você pode fazer isso sozinho.

Suponha a seleção de habitação. Cada cidade tem sites de imóveis. Você mesmo pode perfeitamente encontrar e ver todas as opções em que está interessado. E todas as opções, e não as que seu corretor de imóveis pode lhe oferecer.

Preparação de documentos. Você pode obter informações do IPV, pedir uma avaliação do apartamento e de outras pessoas - você também pode fazer isso sozinho. Tudo o mais é feito pelo seu banco do qual você toma um empréstimo: contrato de venda.

Verificação da pureza legal e suporte a transações. Tudo também é verificado pelo banco aqui. E completamente completamente. Afinal, o banco, como credor, está principalmente interessado em garantir que não haja problemas com o apartamento no futuro, porque ela permanece em sua promessa até o pagamento integral do empréstimo.

Concorda que os advogados do banco são mais experientes do que os corretores de imóveis comuns e verificam tudo cuidadosamente para evitar possíveis problemas no futuro. Sim, e não o fato de o corretor verificar todos os documentos do apartamento. Para eles, o mais importante é conseguir uma comissão mais rápida.

E o último fato, não em favor dos corretores de imóveis - eles não têm qualquer responsabilidade se no futuro o seu apartamento for tomado pelo antigo proprietário ou seus recebedores, mesmo que o corretor de imóveis tenha verificado a freqüência legal.

Na melhor das hipóteses, se isso acontecer, o corretor lhe devolverá o dinheiro que recebeu de você na forma de uma comissão. E isso é tudo. E se sim, por que gastar o dinheiro extra?

Em conclusão

Na minha vida já existem 2 hipotecas pagas e todas as dicas acima me ajudaram a evitar os custos adicionais de muitas centenas de milhares. Espero que eles o ajudem e recebam a hipoteca certa para um apartamento com custos mínimos e pagamentos finais em excesso em um empréstimo.

Depois que você tomou o apartamento em uma hipoteca, fez reparos e comprou todos os móveis e equipamentos necessários, é hora de pensar em como você pode pagar sua hipoteca antes do previsto.

Você não quer pagar um apartamento por 20 a 30 anos? Então os seguintes artigos serão úteis para você:

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